Московская область, Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная, д. 1

Коммерческая недвижимость в Москве и Подмосковье: аренда офисов. Сравнение основных критериев оценки перспектив развития рынка

 Рынок коммерческой недвижимости Подмосковья в последние годы развивается семимильными шагами. Все потому, что высокая цена квадратного метра офиса или склада в границах столицы не позволяет компаниям и предпринимателям достичь того экономического эффекта, который им может дать аренда помещения под офис в Московской области равноценного по качеству недвижимости за МКАД.

Средние показатели базовых арендных ставок для Московского региона в 2016 году, руб./кв.м. в год

 

Класс А

Класс В+

Класс В

в пределах центра города, до ТТК

25000…28000

19000…21000

17000

за МКАД

13000…14000

11000

8000

 

 Давайте разберемся, что выгоднее на сегодняшний день: аренда офисных помещений в Московской области или Москве, и каким компаниям удобнее снять офис в Подмосковье.

Рисунок 1 – Ставки аренды офисной недвижимости в рублевом эквиваленте, Москва, 2013-2016 гг.

 

Коммерческая недвижимость в Москве: спрос и предложение

 На сегодняшний день в Москве и на прилегающих территориях работает без малого 5000 офисных комплексов и бизнес-центров. Среди них – ультрасовременные сооружения, просто симпатичные здания, старинные постройки, брутальные лофт-объекты и необычные футуристические решения. Чем ближе к центру Москвы – тем больше плотность бизнес-комплексов и тем дороже арендатору обходится офисное здание. Впрочем, в последние 6 месяцев значительного колебания цен на рынке коммерческой недвижимости Москвы не наблюдалось, и арендные ставки дрейфуют примерно на уровне прошлого года.

Чего не скажешь о спросе. В среднем по Москве предложение офисов превышает спрос в 5 раз. Минимальный разрыв между спросом и предложением – в бизнес-центрах в районе Третьего транспортного кольца. Здесь за прошлый год сдано в аренду 255 000 кв. м. офисных площадей (70% от общего числа сделок), а объем пустующих офисов составляет 550 000 кв. м.

В границах Садового кольца к аренде вакантно около 500 000 кв. м, а было снято/выкуплено – менее 140 000 кв. м офисной недвижимости. Самыми активными игроками рынка оказались компании с государственным участием, на чью долю пришлось почти 50% поглощенных площадей. По прогнозам аналитиков, в течение текущего года в районе Садового кольца возможен рост арендных ставок в пределах 5% (что станет хорошей новостью, если вы – владелец недвижимости и не очень приятной – если арендатор), а в остальных направлениях поднятие цен не ожидается.

Рисунок 2 – Введенные офисные объекты в 2016 году

 В первой половине 2017 года в целом по столице ввели в эксплуатацию 84 000 кв. м офисной недвижимости. По данным аналитиков Knight Frank, это на 52% меньше по сравнению с показателями прошлого года. Общий объем вакантных офисных площадей составил 2,7 млн. кв. м, из которых 2/3 объектов относятся к В классу и 1/3 – к классу А. Доля пустующих объектов в первых составляет 14,1%, во вторых – 20,3%.

Что касается арендных ставок, за последние 12 месяцев они снизились на 4,4% в случае с офисными площадями класса В и зафиксировались на отметке 13 300 рублей за «квадрат». Стоимость аренды в бизнес-центрах класса А «просела» на 7,1% и составила 22 900 рублей за 1 кв. м. Это еще не цена на аренду офиса в Подмосковье, но все же.

Рисунок 3 – Территориальная структура нового предложения офисной недвижимости, введенной в 2016 году

 

Москва vs Подмосковье: стоит ли переезжать за МКАД?

 Несмотря на то, что плотность бизнес-центров с приближением к окраинам Москвы заметно уменьшается, что можно заметить даже при беглом взгляде на карту, территориям за МКАДом есть что предложить московским компаниям. Многих отпугивает перспектива каждый день ездить на работу за пределы столицы, однако эти страхи не всегда оправданы, да и по цене аренда помещений под офис в Московской области бывает весьма заманчива. Тут и без статистики понятно: аренда офиса в Москве стоит недешево и не каждому предпринимателю, компании по карману. Впрочем, недостатков у столичной офисной недвижимости тоже хватает, и у каждого района они свои.

Рисунок 4 - Структура спроса по классам офисной недвижимости, 2016 г.

 

Центр: Красная площадь – Третье транспортное кольцо

 Самый очевидный минус – чем ближе к центру, тем дороже аренда недвижимости. Если компания планирует обзавестись симпатичным офисом класса А площадью, скажем, в 200 квадратных метров в этом районе, за год ей потребуется выделить на эти цели по крайней мере 6 миллионов рублей. Для многих компаний эта сумма окажется попросту непосильной, и они невольно обратят внимание на цены на аренду офисов в Подмосковье. Ну, или на крайний случай в более отдаленных районах столицы.

Что касается транспортной доступности, станции метро в центре расположены кучно, а с вводом системы «Магистраль» улучшилась ситуация с автобусами. В то же время, добраться сюда утром из отделенных частей города, как и вернуться в них после работы, - задача трудновыполнимая – пробки. Сотрудникам потребуется примерно час, чтобы доехать, предположим, с Академического района в бизнес-центр на Чистых прудах. Не самый быстрый и удобный результат.

Еще одна проблема – парковка. Удобный подъезд – это хорошо, но платный городской паркинг в центре по карману не всем, а предоставляемых бизнес-центром парковочных мест на всех может не хватить. Стандартный парковочный коэффициент – одно место на каждые 100-150 кв. м арендуемой площади.

Центральные районы Москвы – лучший выбор для представительств крупных компаний, желающих подчеркнуть высокий статус, а также банковских филиалов.

Рисунок 5 – Структура спроса по территориальным зонам города, 2016 г.

 

Третье транспортное кольцо – МКАД

 Стоимость аренды офиса в Московской области однозначно обойдется дешевле, но все же: в зоне от ТТК до Московской кольцевой автодороги того же офиса класса А площадью в 200 кв. м обойдется сегодня порядка 2,8 миллиона рублей. Сумма не малая, но уже вдвое меньше, чем в центре.

Но и здесь не обходится без недостатков. Станции метро в этих районах сильно разбросаны, так что путь до офиса у сотрудников займет добрых 15 минут, а то и больше. Неким спасением служат шатл-басы, однако чаще всего они корпоративные и готовы доставлять в бизнес-центр только сотрудников – клиенты такой привилегии лишены, им приходится подыскивать подходящий маршрут трамвая, автобуса или преодолевать немалое расстояние пешком.

Рисунок 6 – Отраслевая структура спроса на офисную недвижимость, 2016 г.

 

Аренда офиса в Подмосковье

 С каждым годом Московская область становится все более густонаселенной и развитой. Люди, желающие работать в Москве (или уже работающие) часто селятся за МКАД. Переезжают и офисы – облик подмосковных городов активно меняется, а недвижимость имеет неплохие перспективы развития. Разница в процентных ставках тоже радует. Особенно, если сравнивать объект в центральных районах и офисное помещение, расположенное за пределами МКАД. Офис площадью в 200 квадратных метров в год обойдется компании в 2,6 миллиона рублей.

Теперь о минусах. За МКАД нет станций метро. Зато здесь отлично развит наземный общественный транспорт, а до ближайшей подземки курсируют шатл-басы. Путь до офиса может оказаться не таким быстрым, как хотелось бы, но зато радует коэффициент на парковку. Он в Подмосковье заметно отличается в лучшую сторону – одно парковочное место на каждые 25-35 кв. м арендуемой площади. Весьма выгодное предложение, согласитесь.

Новые бизнес-центры с развитой инфраструктурой за МКАД – лучшее решение для В2В компаний с сотрудниками высокой загруженности. Также в Подмосковье комфортно будут чувствовать себя мелкие организации и предприятия, практикующие арендный подряд, большая часть персонала которых может проживать в Подмосковье и будет тратить меньше времени на дорогу домой.

Рисунок 7 – Динамика изменения экспонируемых арендных ставок на офисы классов А и В/В+ в центре и вне центра города

 

Где арендовать недвижимость за МКАД?

 Внимательно присмотревшись к карте, из всех подмосковных направлений можно выделить пять наиболее перспективных и удобных, где можно снять офис от собственника в Подмосковье за выгодную цену и с удобным расположением. Также здесь сохраняются неплохие условия для проживания. Данные рейтинга составлены на основе следующих характеристик: объем строящихся коммерческих и офисных объектов, наличие уже функционирующих бизнес-центров и офисных зданий, число возводимых жилых комплексов.

Средние показатели базовых арендных ставок для Московского региона в 2016 году, руб./кв.м. в год

 

Класс А

Класс В+

Класс В

в пределах центра города, до ТТК

25000…28000

19000…21000

17000

за МКАД

13000…14000

11000

8000

 

 Аренда офисных помещений в Подмосковье: 5 направлений с лучшими возможностями для бизнеса:

 

  • Сколковское шоссе: инновационная зона, активно развиваемая на государственном уровне. В панах правительства создать в этом районе российскую «Кремниевую долину». По задумке властей, здесь будут располагаться многочисленные офисы, а по соседству с ними – специальными полигоны и лаборатории для разработки и испытания созданных продуктов. Всего здесь сможет разместиться около 1600 организация разного калибра и рода деятельности.

  • Ленинградское шоссе – один из успешно развитых и работающих бизнес-кластеров, расположенных в 10-километровой зоне Подмосковья. На сегодняшний день здесь одна из самых плотных застроек, которой не может похвастать ни одно другое направление. Поэтому аренда офиса от собственника в Подмосковье по Ленинградскому шоссе – не редкость, а распространенное явление. Район активно развивается: строятся бизнес-центры, офисные здания, логистические центры. Часто в этом направлении арендуют площади крупные международные компании, для которых очень удобно расположение офиса неподалеку от аэропорта Шереметьево.

  • Калужское шоссе. Ведет в юго-западном направлении от столицы и также является одним из самых перспективных: как в плане жилья, так и ведения бизнеса. Здешние территории входят в список присоединяемых к Москве, что в будущем может оказать весомое влияние на развитие компании.

  • Киевское шоссе: Привлекательность этого района значительно выросла после того, как некоторые населенные пункты по Киевскому шоссе стали частью столицы. Плотность застройки здесь пониже, по сравнению с Ленинградским шоссе, но территория активно развивается. Приятным бонусом служит благоприятная экологическая обстановка, а также неплохая транспортная доступность. Еще один положительный момент – низкие цены на землю. Поэтому и стоимость аренды офиса от собственника в Московской области по данному направлению весьма доступная.

  • Новорижское шоссе: в данном направлении расположено максимальное количество коттеджных поселков, чему благоволит наличие скоростной трассы и хорошее транспортное сообщение с центром Москвы. Вместе с тем, Новорижское шоссе заполонено строящимися и уже работающими объектами коммерческой недвижимости, расположенными на разном удалении от МКАД.

Подмосковье, несмотря на имеющиеся недостатки в виде отсутствия подземного сообщения и удаленности от центральных районов Москвы – перспективное направление как для проживания, так и для размещения офиса. Стоимость офиса в аренду в Подмосковье, как ни крути, значительно ниже московских цен, а приятной компенсацией отсутствия метро служат курсирующие шатл-басы и соблазнительные коэффициенты на парковочные места для арендаторов. Однозначно, с каждым годом все больше и больше компаний разного масштаба и рода деятельности будут приходить к оправданному решению снять офис в Подмосковье.

Форма обратной связи
Остались вопросы? Заполните форму и наш менеджер обязательно
свяжется с Вами в ближайшее время

Центральный офис компании:
г. Москва, Волоколамское ш., д. 73
Поиск по карте
+7 (495) 797-92-22
+7 (910) 493-55-86


Режим работы:
Пн-Пт: 8:00 до 17:00
По вопросам аренды:
Московская область, Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная, д. 1
Поиск по карте

info@psksergeevo.ru
arenda@psksergeevo.ru

КАРТА САЙТА

Как к нам добраться

Аренда Помещений
Пример: +7 (495) 123 45 67
Мы сохраним конфиденциальность вашей персональной информации

 

Нажимая кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с соглашением 




Центральный офис компании:
г. Москва, Волоколамское ш., д. 73

По вопросам аренды:
Московская область, Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная, д. 1

Поиск по карте

+7 (495) 797-92-22
+7 (910) 493-55-86


info@psksergeevo.ru
arenda@psksergeevo.ru

Режим работы:
Пн-Пт: 8:00 до 17:00

Как к нам добраться

Аренда Помещений